外国人在泰国合法购买别墅及土地必读

2021-01-27 21:30:54 137


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伴随着中国经济的飞速发展,已经有越来越多的人选择了海外置业。而很多朋友都对泰国的别墅有着浓厚兴趣。

众所周知,泰国本身是一个非移民国家,所以想获得泰国国籍相当困难。而泰国政府明文规定:泰国的别墅和土地是不能让外籍人士直接购买的,其土地是私有财产。那么我们怎么可以买到别墅并持有土地的永久产权呢? 


01


外籍人士如何在泰国合法购买土地及别墅


泰国是一个非移民国家,同时也是土地私有化国家,政府规定泰国土地和别墅是不能让外籍人直接以“个人名义”购买的,只能够通过泰国“公司名义”去持有土地 、别墅。


与国内程序复杂相比,在泰国注册公司非常容易,较短时间便可以完成全部程序,且费用低廉。泰国公司的注册人即“法人”对公司拥有绝对操控权。这就意味着,如果没有您的签名或盖章,公司的一切决策都是无效的。对于注册在公司名下的别墅式地产的处置权,自然也百分之百归公司法人所有。

事实上,外籍人士历来都是以这种方式拥有着泰国大部分的别墅和土地。而成立的这个泰国公司一般不需要你去实际经营,每年仅需支付一点低廉的公司报帐费用。一名专业的房产经纪人和一所普通的会计事务所就可以帮你解决这些问题,助您完美实现泰国第二家园梦想。


02


基于法律


1、在泰国,非泰籍人士购买泰国房产可落户到个人名下的仅限公寓性质的物业。

2、非泰籍人士除购买泰国公寓以外的其它类房产(土地、别墅)是不可以落户到个人名下的,只可以落户到泰籍人或在泰国注册的公司名下持有。

3、非泰籍人士在泰建立公司,除非一些极其特殊的企业外,非泰籍人只能占有不超过49%的股份,且至少需要两个或两个以上泰籍人士作为股东,持有51%股份。


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注册泰国公司实际现状


在泰国,外国人(尤其是欧美客户)注册公司,以公司名义来持有土地,早已是屡见不鲜,泰国90%以上的外国人用这种形式来持有别墅和土地。目前并没有看到因为这种方式产生的公开的负面案例。

在注册公司时,通过泰国当地知名律师事务所的律师,在注册的公司归属生效的同时,让协助完成手续的泰国股东当下签署具备法律效力的权益放弃文件,就可以保证泰国股东放弃公司权益,该公司及公司所有财产均属于外籍股东所有。

在泰国,注册一家泰国公司和国内区别不大。您只需要找一家有经验的代理机构即可完成注册。一般您只需要提供个人护照复印件,签几个字,然后由代理机构提供泰籍股东的名额。注册之后交给会计打理每月税务申报,每年维护费用约3000元人民币。


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长期租赁:90年长期租权


在泰国,租一块土地或者别墅最长租赁期是30年,这也是外国人在泰国获得土地临时产权最有效的方法。然后再续租30年。土地租赁的续约也最多只能延续三个30年,然后必须更新。有建筑物的租赁土地的产权是受到保护的,因为上面有建筑物。建筑物的产权和土地的产权是分开的,一旦租赁期限到了,土地所有者是不能兼并建筑物所有者的。如果土地租赁合约没有在土地厅登记注册,超过三年的土地租约,一律按照三年计算,因此30年的土地租赁都必须到土地厅登记注册。另外,即使该土地被主人出售了,原来的土地租赁条约依然有效。

你可以租地或者租别墅,租期通常可以到30年,而且可以续租。30年的租期虽然不能让你拥有产权,但你至少可以控制产权到30年,而且你还可以延续另外一至两个30年。

租户可以在有限的土地租期内的任何时候指定任意一个第三方作为他的土地房产转让人选。租户在指定好新的土地租赁人并正式告知房产商之后,房产商有责任在30天之内替租户完成这一转换手续。而一旦租户从A转移到B,之前的土地所有权的有效日期就会翻新。即B拿到的不会是A剩余的土地所有权,而是全新时限的所有权。也就是新的“90年”将会以此诞生


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外籍人士在泰国购买别墅有哪些方式


在泰国购买别墅有两种方式:一种是先购买地块(别墅楼花),然后在自己选中的地块上兴建别墅,别墅户型一般开发商或者承建公司会有固定蓝图,但别墅的具体使用面积可以依自己意愿而定,你可以或大或小(单层或双层),在这个地块你可以设计花园、草坪,泳池等你所能想到的一切,而兴建别墅一般仅需要8-10个月便可完工;

另一种方式是和买公寓一样直接在开发商设计的别墅社区里购买其中一栋,这种方式优势在于社区规划完善,而且泰国开发商交房标准都是精装配齐家具电器拎包入住,并且现在很多别墅社区都是开发商售后可以在您不住的时候帮您出租运营,定期返给业主租金回报,这样投资加自住完美结合。


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风险何在?


1、人性和道德风险
泰国股东不是实际出资人,但是法律条文上他们又占有相应股份,是否有风险呢?根据律师所出具的以上所有手续,这一项风险可以完全规避。

2、政策风险
政府对于这种外国人在泰国成立公司来持有别墅和土地的方式是一清二楚,但是其实泰国政府是默许的。泰国与中国关系源远流长,自古泰国一直是亲华国家,泰国曾经历任总理都是华裔,因而在一个信奉佛教的国度,一个亲华的国度,为了获取外国人的产权而出台新的政策的可能性微乎其微。

泰国是一个旅游国家,包括泰国农业也是依靠旅游业增加消费和出口的,因而泰国一直采取的是鼓励外国人前来度假、养老等,帮助泰国发展经济。外国人以公司形式拥有物业产权是普遍的、众所周知的,泰国如果从政策上限制,会极大影响泰国的经济。


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规避方法


1、在律师常规操作上,一般泰国股东,律师会负责解决,律师会找专门从事该行业的业内人士来承担另外的51%的股份。

2、同时,律师会要求泰国股东签署相应文件,放弃公司的权益,并推举你为唯一签字法人。也就是说公司的所有业务,关停并转,签字法人就完全可以做到,完全不需要告知或者得到其他股东同意。泰国股东会签署一个股权转让协议由你保管,根据需要你可以不需要通知他们,而自行决定股份比例调整以及股权转让等商业活动。

3、基于“买卖不破租赁”法律条文,很多公司会将该物业再签署一个租赁协议给自己或者相关人。

4、为了进一步保障权益,更可以再签署一个抵押协议,将房产抵押给自然人或者某个公司,抵押产权可以由另一个公司的股东来决策,而本公司的股东没有话语权和实际权益。


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后期管理


别墅的管理办法可以分为三种:托管给专业的管理公司、托管给开发商、自己管理。

1、托管给专业的别墅管理公司
大部分的别墅业主都不在本地,不想费时费劲去管理,最好的办法就是托管给当地专业的管理公司去管理和出租。一般业主需要支付固定的物业费给管理公司,并且在出租收益上70%归业主,30%归管理公司(管理公司再出让10%左右给网站或者旅行社代理)。

2、托管给开发商
如果你购买的是别墅群中的一栋,意味着这个项目开发商会做售后的出租管理,费用跟托管给别墅管理公司一样。在购买别墅前,客人都会跟开发商有过深度的接触,在后续的出租上会非常容易沟通。开发商承受了出租的压力,因此会非常卖力去做市场,因为一个漂亮的出租收益表可以促进别墅的销售。

3、自己管理
雇佣一位别墅经理、两三位服务员,然后自己去各个网站倒腾,找几个旅行社负责人来参观、喝茶,一样能把自己的别墅租得满满的。该方式适合时间充裕的业主。





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